ИА DAILYSTROY: Какие сегменты рынка недвижимости развиваются в Прикамье наиболее динамично: офисная, жилая, складская, торговая недвижимость? Чем обусловлен рост одних сегментов рынка и стагнация других?
На сегодняшний день в Перми активное развитие получили рынок жилой, торговой и офисной недвижимости. Перспективными для развития в Прикамье являются относительно неразвитые на сегодняшний день рынок жилой загородной и рынок складской недвижимости. Пермский рынок недвижимости развивается типичным для региональных рынков путем – с ростом покупательной способности населения начинает развиваться сегмент торговой и жилой недвижимости. Затем пик развития приходится на строительство офисных центров, как отражение возросшей деловой активности. Развитие торговли и усиление конкуренции в последствии приводит к дефициту качественных складских помещений, что, в свою очередь, влечет развитие и этого сегмента рынка. Рынок жилой недвижимости развивается параллельно с рынком коммерческой. Сначала пик интереса и неудовлетворенного спроса приходится на жилье, вследствие чего активизируется строительство новостроек, затем развивается загородная недвижимость. Постепенное развитие рынка недвижимости связано с типичной логикой инвесторов – приоритет отдаётся тем секторам рынка, которые способны в короткий срок обеспечить максимальную прибыль. С развитием одного сектора рынка и насыщением спроса инвестиции постепенно направляются в другие сектора.
Рынок офисной недвижимости в настоящее время находится на подъёме. В целом, классность офисов в Перми практически не выдерживается, тем не менее, качественные офисы по разумной цене находят своего покупателя и арендатора. С учётом планируемых к вводу офисных площадей к 2009-2010 г.г. следует ожидать значительного усиления конкурентной ситуации в этом секторе рынка.
Туманная ситуация складывается на рынке складских площадей. Пермь - крупный промышленный город, в наследство современной экономике и рынку недвижимости которого достался обширный парк площадей с большим физическим износом. Спрос на складские площади может генерироваться как торговыми организациями города, так и наличием промежуточного (транзитного) потока грузов. На сегодняшний день наличие значительных складских помещений на вторичном рынке и неотчётливый спрос на современные складские площади со стороны существующих покупателей/арендаторов тормозит развитие этого сектора рынка. Несомненно, рынок складской недвижимости сейчас один из наименее привлекательных сегментов. Однако уже в среднесрочной перспективе в ближайшие 3-4 года рынок складской недвижимости может начать развиваться более высокими темпами, в связи с развитием сектора торговой недвижимости.
Рынок жилой недвижимости Перми по данным на начало июля 2007 года явно находится в состоянии стагнации. Причина этого - установление явного баланса между покупательной способностью населения и средней ценой жилья. Цены в ряде районов за прошедший месяц выросли, однако, это скорее инерционный тренд, при этом по ряду районов отмечено снижение цен, что повлекло общее снижение средней цены в целом по городу Перми за июнь месяц. На рынке первичного жилья ситуация аналогичная. Часть застройщиков применяет стимулирующие "летние" скидки, различные акции, либо просто снижает цену. На сегодняшний день при текущем состоянии покупательной способности населения средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости достигла своего финансового и психологического максимума. С учетом постепенно повышающегося уровня покупательной способности населения, имеющегося тренда к постепенному снижению ипотечных ставок и упрощению процедуры получения ипотечного кредита в совокупности с планируемым вводом новых жилых домов, по нашим оценкам, средняя цена на рынке жилой недвижимости вряд ли превысит ценовой интервал в 55-60 тыс. руб. за кв.м.
Основной массив жилой недвижимости Перми сильно изношен, при этом потребность в жилье у населения присутствует. В перспективе все эти факторы, так или иначе, будут инициировать стабильный спрос. Перспективой развития ситуации на фоне постоянного увеличения объёма вводимого жилья может стать сегментирование рынка жилой недвижимости. Спросом будут пользоваться как бюджетные варианты домов (малые площади, отдаленные районы), так и комплексы, рассчитанные на достаточно состоятельных людей, а также жильё среднего уровня, сочетающее приемлемые ценовые и качественные характеристики. В Перми проживает довольно большое количество состоятельных людей, при этом по-настоящему уникальных элитных жилых комплексов с замкнутой инфраструктурой в Перми практически нет.
Интересным и перспективным рынком следует считать рынок жилой загородной недвижимости. По нашим прогнозам, в течение следующих 2-3 лет следует ожидать появления на рынке крупных коттеджных посёлков. Спрос на объекты загородной недвижимости есть. Качественных посёлков с профессиональным управлением, обеспечивающим комфорт на уровне городских условий, сегодня в Перми практически нет.
Что касается торговой недвижимости, то ввод в действие крупных торговых комплексов, таких как "КУМ", вторая очередь гипермаркета "Семья", а также ряда локальных торговых площадей, в целом приведёт к насыщению рынка качественными торговыми площадями в центре города. Строительство локальных торговых центров, рассчитанных на обслуживание районов и микрорайонов города, также идёт полным ходом, в течение следующих 2-3 лет эта ниша будет также закрыта полностью.
ИА DAILYSTROY: Не так давно состоялись торги по участку на Иве-2, которые показали, что даже на небольших площадках московские инвесторы выигрывают у пермских денежным ресурсом. С этой точки зрения, каково будущее пермских строительных компаний? Снизят ли они свои обороты в ближайшие годы, раз комплексное освоение остается исключительно за москвичами?
Процесс проникновения московских инвесторов и застройщиков идёт уже в течение последних двух лет. Ива-2 просто очень показательный пример, исходя из достаточно обширной застраиваемой площади. На самом деле проблема здесь комплексная. Она заключается в том, что процесс согласования земельных участков, проектов, собственно строительства, решения проблем с сетями, коммуникациями и т.п. в Перми очень сложный как по временным, так и по финансовым затратам. Поэтому пермские компании не готовы сегодня связываться с большими отдаленными площадками, в которые необходимо будет вкладывать значительные финансовые ресурсы, в том числе, брать на себя ряд градостроительных функций (к примеру, строить дороги, коммуникации, социальные учреждения: школы, детские сады, пожарные депо, которые заведомо убыточны). Вот почему для большинства местных застройщиков намного проще вести несколько небольших участков, точечно строить дома или несколько домов единым жилым комплексом и получать ту прибыль, которая их устраивает, в полной мере используя существующую окружающую инфраструктуру. Перспективы развития местных компаний будут зависеть в целом от перспектив развития рынка, от тактики основных крупных игроков. При существующей ценовой ситуации ёмкость пермского рынка жилой недвижимости не так уж и велика. Единовременный вывод значительных площадей может спровоцировать определенное перенасыщение и пересмотр планов крупных компаний. В любом случае, по многим причинам (хорошее знание рынка, местные связи, опыт работы), при условии создания грамотной маркетинговой стратегии и изучения потребностей покупателя, пермским компаниям всегда найдётся место на рынке.
ИА DAILYSTROY: Приход московских девелоперов на пермский строительный рынок - это хорошо или плохо для потребителей?
Для потребителей это благо, так как появится нормальный конкурентный рынок. Игрокам местного рынка это придаст определенные стандарты качества работы, качества готового продукта, так как многие пермские застройщики имеют серьезные нарекания от потребителей.
ИА DAILYSTROY: Как изменилась цена на недвижимость (офисную, жилую) в Перми с начала этого года? Что является определяющим фактором, формирующим цены на жилье в Перми?
На сегодняшний день развитие ценовой ситуации на рынке недвижимости Перми в целом соответствует процессам, происходящим в соседних регионах. По состоянию на 1 июля 2007 года средние цены на первичную жилую недвижимость в Перми составили 50,2 тыс. руб. за кв.м., а на вторичную недвижимость 49,7 тыс. руб. за кв.м. В целом, по сравнению с прошлым месяцем, цены на первичное жилье за месяц снизились на 2,9%, а на вторичное на 1,0%. По нашему мнению, переход региональных рынков недвижимости, в том числе и пермского, в стагнационную фазу и корректировка цен напрямую связаны с достижением максимального ценового барьера, соответствую¬щего покупательной способности населения, при ко¬тором покупка жилья стала недоступна основной массе населения. "Затовариванию" рынка способствует постоянное поступление на рынок вторичного жилья граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и выставляющих на продажу свою собствен¬ность, к тому же во всех рассматриваемых регионах наблюдается постоянный рост объёмов жилищного строительства.
В среднесрочной перспективе на изменение ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости будут оказывать влияние такие факторы, как изменение покупатель¬ной способности населения; существенное изменение условий ипотечного кредитования (изменение ставок более чем на 20-30% от ныне существующего уровня). Перспективами развития ре¬гиональных рынков в этих условиях может стать дальнейшая корректировка средних цен до приемлемого уровня, с точки зрения покупательной способности массовой аудитории потребителей. Сильное влияние на развитие рынка в таких условиях окажут также темпы строительства и ввода нового жилья. При дальнейшем увеличении объёмов строительства реальной перспективой развития ситуации, по нашему мнению, станет качественное сегмен¬тирование рынка жилой недвижимости Перми.
Пермский рынок офисной недвижимости в настоящее время находится на подъёме. Привлекательными для инвестирования являются проекты по строительству офисной недвижимости востребованных на рынке форматов, в основном это офисы класса "B", хотя классность пермских офисов еще в должной степени не выражена. При этом необходимо отметить, что с учётом планируемых к вводу офисных площадей к 2009-2010 г.г. следует ожидать значительного усиления конкурентной ситуации в этом секторе рынка. При условии реализации уже заявленных планов по строительству офисных помещений к 2010 году на пермский рынок выйдет свыше 400 тыс. кв. м. новых офисных помещений различного формата (для сравнения: в период с 2003 по 2006 г.г. было построено не более 60-70 тыс. кв. м.).
Анализ спроса и предложения первичной и вторичной недвижимости показывает, что потенциальными покупателями и арендаторами, в целом, востребованы площади меньшие, чем предлагаются на рынке и эта зависимость сохраняется на протяжении последних трёх лет, однако данный дисбаланс в структуре рынка постепенно корректируется. По нашим прогнозам, с учётом текущего состояния и перспектив развития экономики региона, появление значительного количества новой офисной недвижимости приведёт к постепенному насыщению рынка и ужесточению конкуренции. На сегодняшний день у покупателей и арендаторов офисных площадей не такой уж и большой выбор, но уже через 2-3 года ситуация может кардинально измениться. По нашим предварительным расчётам к 2010 году бизнесмены смогут выбирать из 30 новых, анонсированных на сегодняшний день, объектов – это будут как площади в современных офисных центрах, так и смешанные офисно-торговые объекты и объекты многофункционального назначения. В этих условиях только проекты, обладающие уникальной и интересной концепцией, смогут принести инвестору ожидаемую прибыль. Девелоперов и инвесторов ждёт конкуренция форматов и концепций, а также серьезная борьба за своего потребителя.
ИА DAILYSTROY: Как выглядит Пермский край по развитости рынка недвижимости в ряду с соседними регионами – Екатеринбургом, Тюменью, Уфой, Ижевском, Казанью, Челябинском? Что определяет его положение?
Если очень обобщить, то лидером, без сомнения, является Екатеринбург, остальные регионы идут достаточно ровно. В принципе, активное становление рынка недвижимости идёт во всех регионах, при этом история его развития сравнительно невелика, в данном случае все покажет время.
ИА DAILYSTROY: Оправдано ли мнение некоторых игроков, опасающихся падения цен на недвижимость в Березниках в связи с аварией на руднике компании "Уралкалий"? Как отразится авария на рынке недвижимости в Березниках?
Развитие ценовой ситуации будет в полной мере завязано на развитии аварийной ситуации в городе и на действиях местной и краевой администрации по её устранению. Поэтому что-то прогнозировать в этом случае достаточно тяжело. Уровень средних цен на жильё на сегодняшний день в городе соответствует уровню покупательной способности населения с небольшой тенденцией к росту, обусловленной развитием ипотечного кредитования в городе. Аварийная ситуация в данном случае может вызвать лишь кратковременный спекулятивный скачок цен, как отражение пикового спроса переселенцев, с последующим снижением цен после его удовлетворения, тем более, судя по информации СМИ, значительная часть жителей планирует так или иначе остаться в городе. На самом деле всё будет зависеть, конечно же, и от действий администрации и подрядчиков - в частности от темпов строительства нового жилья.
ИА DAILYSTROY: В этом году будут проходить выборы в государственную думу. На ваш взгляд это скажется на рынке недвижимости с точки зрения инвестирования в строительство?
