LifeStyle - Договорное право, сделки

Договорное право, сделки

Договор оказания риелторских услуг, его юридическая природа, стороны

Договор оказания риелторских услуг в настоящее время занимает все более заметное место в системе обязательственных отношений, но при этом, по сути, с правовой точки зрения продолжает оставаться неурегулированным в действующем законодательстве. Существующие проблемы регулирования риелторской деятельности в РФ, построения законодательной модели правового регулирования договора оказания риелторских услуг выявляют необходимость принятия федерального закона "О риелторской деятельности в РФ", в положениях которого должны быть четко закреплены понятие договора оказания риелторских услуг и требования, предъявляемые к его сторонам.

Договор оказания риелторских услуг относится к договорам возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими им признаками. Хотя легальное определение рассматриваемого договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенного выше положения, а также из того, что предмет данного договора составляют услуги, предоставляемые за плату, оно может быть сконструировано по аналогии закона со ссылкой на ст. 779 ГК, в соответствии с которой по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Но прежде чем сформулировать понятие договора оказания риелторских услуг, необходимо остановится на понятиях "риелторская деятельность" и "риелторские услуги". Риелторская деятельность - это осуществляемая постоянно или систематически посредническая предпринимательская деятельность по возмездному оказанию услуг, в т.ч. и информационных услуг, при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Исходя из сложившихся на практике правоотношений сторон, к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:

1) в качестве агента или поверенного;

2) в качестве комиссионера;

3) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

4) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

5) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Таким образом, проведя правовой анализ понятий "риелторская деятельность", "риелторские услуги" и "договор возмездного оказания услуг", предлагаем следующее понятие договора оказания риелторских услуг: по договору оказания риелторских услуг исполнитель (риелтор) обязуется по заданию заказчика (потребителя) оказать услуги (осуществить деятельность в качестве агента или поверенного, в качестве комиссионера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, по доверительному управлению недвижимым имуществом, по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных действий, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества), при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, а заказчик (потребитель) - обязуется оплатить эти услуги.

Теперь необходимо установить квалификацию договора оказания риелторских услуг (его конституирующие признаки), т.е. выявить все необходимые юридические признаки, позволяющие выделить данный договор из массы однородных договоров возмездного оказания услуг. Данные признаки составляют сущность рассматриваемого договора, его юридическую природу:

1) договор оказания риелторских услуг относится к числу договоров оказания услуг;

2) рассматриваемый договор относится к числу консенсуальных договоров, т.к. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Соглашение сторон является необходимым и достаточным для вступления договора в юридическую силу;

3) данный договор двусторонний, поскольку исполнение обязательств потребителя по оплате услуг обусловлено исполнением риелтором своих обязательств по оказанию услуг потребителю;

4) договор оказания риелторских услуг - возмездный договор, т.к. услуги предоставляются только за плату;

5) предметом договора являются услуги, предоставляемые при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством;

6) сторонами договора являются коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие постоянно или систематически посредническую предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию риелторских услуг (риелтор), и потребитель (физическое или юридическое лицо), приобретающий предоставляемые услуги в своих личных целях, не связанных с извлечением прибыли;

7) договор оказания риелторских услуг относится к публичным договорам и обладает всеми присущими им признаками;

8) данный договор предполагается заключенным прежде всего в интересах потребителя, поскольку совершается именно "за счет" потребителя.

Указанные выше признаки договора оказания риелторских услуг можно считать внутренне ему присущими, а потому соответствие им - непременным условием применения положений федерального закона "О риелторской деятельности в РФ" к конкретному договору. Стороны договора оказания риелторских услуг. Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели (риелторы), которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители таких услуг (клиенты, заказчики). Сторонами договора оказания риелторских услуг выступают исполнитель (риелтор) - юридическое лицо, индивидуальный предприниматель и заказчик (потребитель) - физическое, юридическое лицо. Под риелтором при этом должны пониматься коммерческая организация (риелторская фирма) и индивидуальный предприниматель, являющиеся профессиональными субъектами на рынке недвижимости, прошедшие в установленном порядке процедуру аккредитации и предоставляющие комплекс риелторских услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью на основании специального разрешения - лицензии <1>.

--------------------------------

<1> Хотя в настоящее время лицензирование риелторской деятельности действующим законодательством не предусматривается, на наш взгляд, необходимо и целесообразно предусмотреть лицензирование риелторских услуг в целях защиты экономически слабой стороны договора оказания риелторских услуг, которой является потребитель.

Непосредственным участником отношений между риелтором (исполнителем) и потребителем (заказчиком) выступает работник риелтора, имеющий свидетельство об аттестации, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени риелтора все риелторские услуги.

Таким образом, в федеральном законе "О риелторской деятельности в РФ" должны быть установлены специальные требования, предъявляемые к исполнителям риелторских услуг:

- получение лицензии в установленном законом порядке на предоставление соответствующих видов услуг;

- прохождение сертификации предоставляемых услуг;

- регистрация юридического лица (риелторской фирмы) и индивидуального предпринимателя в уполномоченных государственных органах в качестве субъектов, профессионально и систематически осуществляющих возмездное оказание услуг на рынке недвижимости;

- систематическое прохождение в установленном законом порядке процедуры аккредитации;

- получение всеми штатными работниками риелторской фирмы, индивидуального предпринимателя свидетельств об аттестации, выданных в установленном законом порядке <2>.

--------------------------------

<2> Штатными работниками риелторской фирмы, индивидуального предпринимателя являются работники, успешно прошедшие государственную аттестацию по учебной программе в соответствии с действующим законодательством и имеющее специальное разрешение (свидетельство о прохождении аттестации).

Как уже отмечалось, договор оказания риелторских услуг является по своей юридической природе публичным договором, в отношении которого ГК устанавливает специальные требования (ст. 426 ГК). Первое требование относится к риелтору - юридическому лицу, которое непременно должно быть коммерческой организацией (риелторской фирмой). Второе требование - риелторская фирма, являющаяся стороной публичного договора, по характеру своей деятельности должна предоставлять соответствующие услуги каждому, кто к ней обратится. В свою очередь, целью деятельности риелторских фирм и индивидуальных предпринимателей является оказание услуг на рынке недвижимости широкому кругу лиц - потребителей, т.е. основная цель деятельности риелторов - осуществление потребительской функции. Таким образом, риелтор обязан заключить договор с каждым обратившимся к нему желающим, при условии что он обладает необходимыми возможностями для оказания соответствующих услуг.

Кроме этого, необходимо отметить еще одно требование, установленное ГК к исполнителю. Поскольку в обязательствах по оказанию услуг процесс совершения действий и достижение результата зависят от личности исполнителя, его опыта, профессионализма, ст. 734 ГК устанавливает общее правило, согласно которому на исполнителя возлагается обязанность оказать услуги лично. И только в случаях, прямо указанных в договоре, возможно возложение обязанностей исполнения на третьих лиц. Поэтому риелтор обязан исполнять условия договора лично и лишь при согласии клиента возможно возложение исполнения на третье лицо (другую риелторскую фирму или индивидуального предпринимателя). В качестве потребителей риелторских услуг выступают физические и юридические лица, заключившие с риелтором договор оказания соответствующих риелторских услуг (агентский договор, договор поручения и т.д.) <3>.

--------------------------------

<3> В частности, в Правилах осуществления риелторской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.06 N 15, потребителями услуг риелторской организации являются юридические или физические лица, которые имеют намерение обратиться за оказанием риелторских услуг либо которым риелторская организация оказывает риелторские услуги.

Руководствуясь положением ст. 426 ГК, можно сформулировать требования, которые предъявляет закон к потребителю как стороне публичного договора. Данные требования, в свою очередь, применимы и для договора оказания риелторских услуг, т.к. данный договор, на что уже обращалось внимание, относится к числу публичных и обладает всеми родовыми признаками данных договоров. Так, в роли потребителя может выступать гражданин или юридическое лицо, которые имеют намерение заказать, приобрести либо заказывающие, приобретающие или использующие товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли. Таким образом, в договоре оказания риелторских услуг заказчиками (клиентами) могут быть как граждане, так и юридические лица, которые заказывают риелторские услуги для своих личных нужд, не связанных с извлечением прибыли. Таким образом, в принимаемом федеральном законе "О риелторской деятельности в РФ" должны содержаться положения, закрепляющие развернутое определение договора оказания риелторских услуг и позволяющие выявить его юридическую природу, а также положения, устанавливающие четкий набор требований, предъявляемых к сторонам данного договора, и в первую очередь к риелтору как профессиональному субъекту предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.